北京章哥，房地产从业20年，买房通晓业内门道，理清我不做所谓的思路“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房

一

Q:

请问，建议我按您说的北京方式去问链家了，结果挺震惊的买房，他们回答仅他们一家就控制了**小区50%的理清房子，这还不包括我爱我家和自如的思路，都加起来至少超过70%。购房

但后来我说我其实是建议要买房，他们找卖房的北京介绍说虽然出租房多，但价格走势也还受影响不大，买房因为租金高，理清所以也能促进房价上涨。我不知他们说的真假，想请您帮着分析一下。另外自如和链家是什么关系啊？

A：

1、自如和链家是什么关系？我也不太清楚，自如应该是从链家分出去独立了，但具体的我不知道，跟自如的没交往。

您问的应该是链家负责“随心租”的，替业主打理房产，帮着出租维护什么的。所以他们控制了小区50%的房子，其实是他们和这些业主签了代理合同，但不太好聊“控制”， 因为决定权还是属于业主的。自如那就是彻底委托了，怎么租+多少钱都由他们做主。

2、既然出租房多，那价格走势怎么可能不受影响啊？这小区是2012年开盘的，当时就卖3万多一平，但十多年过去才卖4万多，这价格走势能算好吗？如果是没落后大盘，那今天单价至少6万左右算还行，7万以上才算升值不错的呢。

3、北京大部分公寓的保值都不是太好，因为租户多，对公共设施的损耗就大，再加上人员复杂+嘈杂，这些都影响价格走势。

4、这可以参考美国的公寓，尤其是那些高档的更典型，为了保值，HOA（业委会）会控制租房的比例，就怕租客过多造成公共设施损耗大+环境嘈杂，从而影响房价的升值。

还记得前两年美国那个被警察清空弹夹的华裔女博士吗？她就是买了套小公寓想出租，但因为已经没有名额了，所以HOA让她排队等着。这女人可能是在中国当业主豪横惯了吧，所以就跟HOA吵起来了，她想不通为什么我的房子不能我做主，连出租都得听HOA的安排？

于是这女博士就拖欠了三年的物业费，1万多美元。结果HOA就强行把她的房子给拍卖了，还让警察上门轰人。这女人不服呗，拿刀子威胁了警察，还高喊警察打人了，物业黑社会，我是业主我是上帝，于是警察就送她去见上帝了。但美国既然能有这么奇葩的HOA公约，就因为租客多了必定影响社区品质+房价。

仅供参考。

二

Q:

再请问，还是老问题，女儿去马家堡草桥玉泉营都看了，丽泽也看了，但仍然是没有合适的。好点的小区两居室都太贵，一居室又将来不够住，破小区则是怕保值不好。所以再问您还有其他合适的地段没有，只要性价比高就行，学区可以暂不考虑了。

Ps：之所以必须两居，是因为麻豆国产AV国片精品退休后肯定到北京跟女儿长期生活，如果她不结婚麻豆国产AV国片精品就一起住，结婚的话新房买在附近，麻豆国产AV国片精品在这两居室里给他们带孩子。是否买学区房，到时候再考虑，当然如果现在就有还不错的学区更好。另外还问一下，这套房直接写女儿名字和用她名义贷款不影响婚后财产吧？

A：

1、我没什么建议的了，从石景山到丰台的您都看了，其实都是同样的问题，钱够的看不上，看上的钱不够，又不能月供太多，那能怎么办啊？再看就是朝阳和海淀了，但同等位置的价格会更贵。

2、婚前房子的产权肯定不受任何影响。但婚后支付的月供则是夫妻财产，万一的话看到时候怎么分摊吧。比如每个月1万月供，婚后支付了100万，不管是从谁卡里出的，都算婚后夫妻共同财产，万一办手续的话这100万要每人50万分摊，产权人理论上要给另一方的。

3、至于一居改两居的则是看自己的喜好，但一般不建议。首先是肯定不好改，否则麻豆国产AV国片精品开发商就自己设计了，还能多赚钱呢。二是即便改的效果不错，那在出手的时候也不好要出改造费来，毕竟所有接盘人都会以不喜欢来当借口砍价。

4、其他我没什么可说的了，您家的要求比较高，很难都兼顾。其实很多事情的选择都是这样，每个要求看上去都不过分，但一叠加就没合适的了。

搞对象都是如此，年龄+身高+学历+工作+收入+房子+父母+性格爱好等等，按说每个都是应该提的，但每次叠加都会排除掉一半的选项，到最后百万人里都未必有合适的。就算有，人家或许还要求更高呢。

房子也是如此，您家单看每个条件都不过分，但地段+交通+档次+户型+面积等条件筛选下来，那符合条件的就肯定价格高了呗。所以还是适当取舍吧，否则不好买到。

仅供参考。

三

Q:

请问一下商住公寓的问题，本人有北京购房资格但没多少钱，所以一直关注公寓。

问题如下：

1、短期内有无放开限购的可能？

2、如果放开，大幅上涨的可能性有多少？

3、从增加财政收入的角度考虑，有没有补交地价款转为住宅的可能？

A：

1、完全放开限购不可能，但放宽是有可能的。比如降低社保年限或减少税费什么的。但这种政策大概率都是短期的，一旦市场回暖就又会再度收紧。所以真想炒公寓的话最好是短线，快进快出避免套牢。

2、没有大幅上涨的可能性。因为过去是很多人根本分不清公寓和住宅的区别，现在基本都知道了，再放宽也没多少人买。

3、没有转为住宅的可能，除非是国务院层面单独出政策。因为既然是已经建成，那就相当于孩子已经生出来还上了户口，此时再想改性别难如登天，根本就不是花钱的事儿，而是无法操作。

另外就算北京再缺钱，也不会打公寓土地出让金的主意，这点儿钱太少了。一共才50万套总量吧，每套房收多少钱？收100万谁给啊，收10万块又不够费劲的，有愿意交的又不愿交的，闹得鸡飞狗跳也就几百亿，对于北京万亿财政收入规模来说没什么意义，还不如卖几块地呢，那多省事儿啊。

4、总之我还是这话，公寓的优劣势很明显，既然是没有基金投资这种产品，那就说明风险大。考虑好再买。

仅供参考。

四

Q:

请问，我在通州梨园、石家庄和涿州各有一套房。目前梨园的两居自住，石家庄是结婚时的婚房一直空着，涿州是投资的但跌了。梨园的是新通国际花园，100平2013年买的，220万，现有贷款不到100万。石家庄是2008年买的两居50万，还有20万贷款。涿州不提了，卖了也拿不回多少钱。

现在的问题是，我有北京户口了，俩娃，老大小升初老二幼升小，我想去东城或西城，您建议怎么折腾一下房子？

A：

1、怎么折腾一下房子？新通国际现在价值400左右吧？如果卖掉能收回300万。石家庄的价值多少？还掉20万贷款之后还能有百八十万吧？算100万那就是400万。涿州的卖掉当税费吧。

那我的问题是，您是否还准备再添点儿现金啊？或者是准备贷款多少？总价预算是多少？否则光说400万在东西城是买不到适合一家四口的房子的，只能是占坑儿房。所以还是先做预算吧，然后再说房子。

2、另外一下卖3套房可不是个小工程，做好了规划，哪个不好卖就先挂牌，争取三套房在差不多的时间段卖掉套现。

3、再有是老大小升初，既然考虑东城了那其实也可以考虑一下朝阳。因为朝阳是单校划片，能买到大概率进入对口中学的房子，而且没什么学区溢价，居住的性价比正常，也没保值风险。

但又牵扯到二宝幼升小，那在朝阳就得买九年制或小学中学都单校的了。这种房如果在千万以下，一般都有溢价，比东西海低点儿有限。

4、东西城也是看预算，总价越高，越有可能买到溢价低的。总价不太高，那溢价率平均值在25%左右，常规建议是多看房+每套算账，尽量买相对低的，这样居住的性价比高点儿+保值风险低点儿。

5、其他我没什么说的了，还是先做预算吧，然后再说怎么折腾。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是**家属已退休，有**房，今天是替女儿咨询。麻豆国产AV国片精品2021年曾在老家买了一套恒*房子，写的她的名字，但烂尾至今。现在是她自己准备和男友在北京买房，看房后售楼小姐经查询说是首套房资格，*大的房子没有记录，请问这种情况合理吗？

另外您对昌平沙河清樾府这个楼盘怎么看？能买吗？他们准备先住上三五年再换。

A：

1、没有购房记录合理吗？这怎么说呢？从手续来说肯定是合理的，只要查不到购房记录那就是首套资格。但从您的角度就不太合理呗，说明这楼盘烂的挺狠的，直接把购房款挪用了。

2、清樾府我没去过啊，不敢乱讲，这还是咨询中介和渠道商吧，他们买房的才熟悉新楼盘。

3、不过多说一句，如果只住三五年，那从居住角度很合适，但从保值角度得看情况了。打个比方这就跟买车似的，注重驾乘体验的话肯定买新车合适，但如果已经计划好开一两年就换车，那有可能损耗的溢价比较多。

房子其实也是如此，前些年之所以买新房更保值，那是因为大多数都在市区，地段配套相对好，新房作为稀缺资源也就更受追捧。而这几年的新楼板以郊区居多，是否还能保值就不一定了。当然这主要看价格，只要购入价的折扣低就怎么都划算。

4、总之中介既然查过了那就肯定没问题。新房的详情咨询懂行的吧，只是考虑好短期居住的溢价损耗问题。

仅供参考。

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